在中国，财富的增长与货币的泡沫化已是共生现象。我们要依靠延长资金到位的时间，抵御货币贬值的空间。对贷款买房者而言，能否在几十年时间里以尽可能划算的方式还清这些利息最为关键。买房者使用商业住房抵押贷款买房的时候，银行通常会提供等额本金和等额本息两种选择。虽是一字之差，本质却相差甚远。等额本金，顾名思义，就是每月还款总额中的本金部分始终保持不变，利息另算。例如，小张以商业贷款的方式向银行借了120万元，分10年也就是120个月还清。按等额本金法，小张每月要固定还10000元本金，另加利息。等额本息，就是每个月还款的“本金+利息”之和始终保持不变。仍以小张为例，银行会把这120万元的贷款本金按照120个月均分，再加上上期剩余本金的利息，形成小张在等额本息模式下的月还款额。两种还款方式的逻辑不同，导致截然不同的还贷压力和结果。

在贷款期限、金额和利率相同的情况下，在还款初期，小张按等额本金每月的还贷金额要大于等额本息的还贷金额。用等额本金法，以2019年央行贷款基准利率4.9%计算，小张在10年内每个月固定要还10000元的本金，而每个月利息随着本金每还清一个10000元都会下降一些，导致第一个月还得最多，要还14900元，之后每月递减40.83元，到最后一个月只需要还10040.83元，即10000元加上利息40.83元。用等额本息法，小张在10年(120个月)里的每个月都还同一数目的金额，即12669.29元。可以看出来，前期等额本息比等额本金的月供负担要低1000~2000元。但到第56期的时候，也就是还款4年半以后，等额本息的还款额就比等额本金的还款额要多了。那时候，按照等额本金法每个月还款额已经低于12669.29元，而后面还有5年多的贷款要还。

本陆在不涉及提前还贷的情况下，按照整个还款期计算，小张使用等额本金法会比使用等额本息法的总利息支出更少。等额本金总支付利息不足30万元，而等额本息总支付利息超过32万元。在现实操作中，尤其在房价比较高的城市，商业贷款的贷款额为120万元，只贷10年的情况不太普遍，更多人的贷款额度更高，贷款年限更长(25~30年)，从而造成等额本金和等额本息计算方法下的月供差额可能远不止一两千元，甚至达到一万元。等额本金、等额本息两种方式分别适合不同的买房者。等额本金更适合有一定经济基础、能承担前期较大还款压力的买房者。等额本息的每月还贷额度差不多，便于安排日常生活开销，适合经济条件不允许前期还款投人过大、收人处于稳定状态的买房者。

很多网友反映，银行故意不告诉客户等额本金的还款方式，是因为等額本息的总利息更高，银行能赚更多钱，所以等额本息比等额本金吃亏。这一论调实在有失偏颇。实际上，很多人无法承担等额本金前期的高还款额，选等额本息是无奈之举。和银行放款年限的长短决定了资金的使用价值。等额本息由于占用银行本金的时间长，前期偿还贷款的金额低，自然要多付些利息。在等额本金模式下，借款人占用银行本金的时间短，在利率较高的前期还得也多，利息自然少。但是，等额本息贷款采用的是复合利率。在每期还款的结算时刻，剩余本金所产生的利息要和余额一起被计算利息，也就是说未付的利息也要计息。在国外，它是公认的符合放贷人利益的贷款方式。买房者要明确自身的需求和还款能力，找到更匹配需求和现有情况的方式。年轻人买第一套房显然更适合等额本息的还款方式。此外，公务员、教师等收人和工作待遇相对稳定的群体也可以选择等额本息。

收人达到较高水平的人和在贷款前期还款能力强的借款人，更有能力承担等额本金的还款压力，也更适合等额本金的还款方式。一些年纪稍大一点的买房者也适合这种方式，因为随着年龄增长或面临退休，他们的收入可能会减少。但有能力承担等额本金还款压力的人同样可以选择等额本息的方式。具体的还款方式原则上以更适合自己为准。举个例子，如果四五十岁的老张收人较高，且有较多理财、投资渠道，贷款120万元，只贷10年。他承担得了等额本金的还款压力，但10年的利息只比等额本息少2万元而已，还不如10年都选等额本息。若一段时间内，货币出现贬值，那么，把钱投资到别的地方，可获取更高的综合收益。全本既然两种贷款方式没有优劣之分，是不是等额本金和等额本息都适合提前还款呢?并不是。一般来说，有提前还款计划的买房者，选择等额本金更合适。

采用等额本金还款方式在前期还的本金多、利息支出少，而采用等额本息还款方式，在前期每个月的还款额度中，本金额度少、利息额度较多，提前还款会比较吃亏。如果你手头宽裕，打算提前还完，就选择等额本金，如果打算长久地还贷，就选择等额本息的还款方式。在讨论完商业贷款中常见的等额本金和等额本息还款方法后，我们再来谈谈公积金贷款、还款事宜。公积金贷款买房，不只买房利率比商业住房抵押贷款低，还款方式也有着独特优势。目前我国住房公积金贷款的还款方式是“自由还款”——公积金贷款每月还款额不是一成不变的，而是可以自由上调或下调的。公积金还贷目前不再办理等额本息和等额本金还款，因为自由还款已经将这两种方式融为一体。在申请住房公积金贷款时，住房公积金管理中心根据申请者的贷款金额和期限制定一个最低还款额。借款人在每月还款数额不少于最低还款额的前提下，可根据自身的经济状况，自由安排每月偿还多少贷款。

公积金贷款自由还款有很多优点：第一点，只要不低于最低还款额，借款人可以自由设定每月的还款金额——高于最低还款额或与之持平。第二点，除了通过柜台书面委托办理调整还款额业务，借款人还可以打电话给公积金管理中心，根据提示输人还贷账号，轻松调整还款额。另外，借款人每个月都可以调整还款额，且还款期间有两次调整的机会。第三点，除最后一期还款外，公积金管理中心每月先按照与借款人事先确定的金额扣款，如果还款账户余额不足造成扣款失败，则按照最低还款额进行二次扣款，有利于降低贷款逾期的可能性。山需要注意一点，因为是自由还款，每个月借款人只还最低还款额即可，且还款额较少，但是贷款到期后需要把本金加利息一次性还给银行。借款人在最后一个月要还很大一笔钱(几十万元到几百万元不等)。虽然还款方式很便利，但总利息算下来并不低。

自由还款方式的作用是增加还贷的灵活性，而不是说每个月借款人只需偿还最低还款额。如果后期工资上浮，借款人要灵活调整还款额，一旦等到还款期限最后一个月却还不上巨额的月供时，仍然要承担违约责任。在等额本金、等额本息、公积金贷款三个选择面前，大家要学会选择最适合自己的贷款方式。正确选择还贷方式的好处有时候不亚于买房时总房款便宜了几十万元。